Pregunta de begoña alfonso sobre Civil en Málaga

Hola, alquiler vivienda 1-4- 2015 al 30-9-2018 contrato con prorrogas posteriores anuales y clausu a de permanencia exacta a LAU. Desea causar baja el inquilino el 30 de noviembre ( 3,8 años) habiendo dado preaviso de un mes. ¿Que debo solicitar de indemnizacion la de incumplimiento de contrato es decir 4 mensualidades por considerar que todas las clausulas del contrato se renuevan tacitamente o la de 10/12 de una mensualidad como permencia posterior a los 6 meses? Muchas gracias. Un cordial saludo

Respuestas de abogados especializados

Entiendo que si han pasado mas de 6 meses y te ha avisado con un mes de antelación no corresponde idemnización, la idemnización a mi interpretación y como suele realizarse es cuando lleva menos de 6 meses sería el pagp hasta los 6 meses y posteriormente si no hay aviso la idemnización del mes.

Le transcribo un articulo que puede ser de su interes
El desistimiento del contrato por el arrendatario transcurridos seis meses de duración podrá llevar aparejado el pago de una indemnización al arrendador.
El desistimiento del contrato por el arrendatario de una vivienda viene recogido en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que como sabéis sufrió importantes modificaciones con la Ley 4/2013 de 4 de junio (en vigor desde el 6 junio de 2013).
A partir de esta última fecha, es decir A PARTIR DEL 6 DE JUNIO DE 2013, todos los contratos de alquiler de vivienda que se celebren se verán afectados por la citada reforma, siéndoles de aplicación lo dispuesto en el nuevo texto legal.
En este artículo sólo nos vamos a referir al DESISTIMIENTO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA formalizados después del 6 de junio de 2013.

Antes de nada, aclarar para aquellos que no están familiarizados con los términos jurídicos, que el desistimiento del contrato por el arrendatario de una vivienda viene a ser lo mismo que el abandono de la vivienda por el inquilino sin cumplir con la duración pactada.
La redacción del artículo 11 de la LAU tras la reforma ha supuesto una mejora en favor de los derechos del arrendatario, ya que actualmente se permite el desistimiento del contrato por el arrendatario si hubiesen transcurrido SEIS MESES DEL CONTRATO, a diferencia de lo que ocurría antes (contratos celebrados antes del 6.06.2013), que solo se permitía la renuncia en los arrendamientos de vivienda siempre que la duración pactada fuese superior a cinco años.

Requisitos del desistimiento del contrato por el arrendatario:
1º.- Que hayan transcurrido al menos seis meses desde la formalización del contrato.
2º.- El inquilino debe comunicarle al arrendador su deseo de abandonar la vivienda antes de la finalización del contrato, al menos con una antelación mínima de 30 días.
Es aconsejable que dicha comunicación se realice de forma fehaciente, ejemplo: burofax con certificación de texto y acuse de recibo.
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EJEMPLO:
– Una persona alquila una vivienda en fecha 1 de febrero de 2018 por una duración de un año.
– En Abril de ese mismo año ( a los 3 meses), decide no continuar con el alquiler.
– Si el arrendador acepta que se vaya sin exigirle nada más, fenomenal, puesto que el acuerdo de las partes tiene prevalencia sobre la Ley. Lo recomendable en este caso es que se firme un documento por las partes dando por rescindido el contrato, devolviendo el arrendador en su caso la fianza entregada y acordando que las partes no se adeudan cantidad alguna.

¿Qué ocurre si el arrendador se opone a que el inquilino se vaya antes del tiempo convenido?.
En este caso la Ley le permite al inquilino desistir del contrato.
Ahora bien, “cuando lleve al menos seis meses de duración“, es decir, que tiene que estar pagando la renta hasta Julio de 2018 inclusive (Febrero-Marzo-Abril-Mayo-Junio-Julio). Por tanto si quiere ejercitar el derecho de desistimiento y marcharse lo antes posible, deberá comunicarle al arrendador 30 dias antes del 31 de julio su deseo de dejar la vivienda; mientras tanto debe seguir pagando la renta.

¿Y si se quiere marchar el inquilino antes de los 6 meses de haber celebrado el contrato?
En estos supuestos, aunque existe pocas sentencias al respecto, nos inclinamos por la postura que entiende que en esos supuestos el arrendatario deberá abonar los meses que falten hasta los 6 meses.
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), sentencia de 13.06.2017:
“Que el demandado resolvió unilateralmente el contrato, es más que evidente. Habiendo suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 15 de julio de 2.015 por plazo de un año, es obvio que lo incumplió al no constar que hubiese devuelto la posesión de la vivienda a la arrendadora antes del 2 de noviembre de 2.015. Es decir, que lo resolvió antes de que transcurrieran los cuatro primeros meses de vigencia. Por otro lado, ningún incumplimiento contractual imputable a la actora llegó a acreditar en autos.
Establece el art. 11 de la LAU , que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Pues bien, dado que desistió del contrato a los 4 meses de suscribirlo y antes de que llegasen a transcurrir esos 6 primeros meses de obligado cumplimiento, debe abonar las rentas correspondientes a esos dos meses restantes, sin que hubiese acreditado la existencia de causa alguna por la que pudiera quedar eximida, siquiera sea parcialmente, de dicha obligación de pago.”

3º.- En cuanto al asunto de si cabe INDEMNIZACIÓN por el desistimiento del contrato por el arrendatario, hemos de significar que al margen de esos SEIS MESES de obligado cumplimiento por parte del inquilino del pago de la renta, el repetido artículo 11 LAU añade lo siguiente: “Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización“.
EJEMPLO:
– En el ejemplo que venimos utilizando, vimos que el contrato firmado establecía una duración de UN AÑO aunque el inquilino se quería marchar lo antes posible. También hemos visto, que salvo pacto en contra, el inquilino tendrá que pagar las renta hasta Julio inclusive. ¿Tiene que pagar además alguna indemnización?Si en el contrato figura expresamente pactada una cláusula en la que diga que si el inquilino desiste del contrato antes de que finalice el año contratado, debe pagar una indemnización de UNA MENSUALIDAD POR AÑO que reste por cumplir o la parte proporcional si el tiempo es inferior, entonces SÍ DEBE INDEMNIZAR AL ARRENDADOR con estas cantidades.
– En el ejemplo, como el inquilino se quiere marchar el 31 de julio de 2018 y le faltaria para completar el año de duración 6 meses, tendría que indemnizarle al arrendador en la mitad de una mensualidad, puesto que si faltando UN AÑO se paga un mes, si faltan 6 meses del contrato se paga la mitad de una mensualidad.
Sobre el tema de la indemnización, se extraen las siguientes consecuencias:
1ª.- La indemnización a favor del arrendador por el desistimiento del contrato por el arrendatario no es obligatoria.
2ª.- Sólo se abonará la indemnización por el inquilino si se hubiese pactado en el contrato.
3ª.- Si no se dijese nada en el contrato, no cabe el pago de indemnización alguna por este concepto.
4 ª.- No se puede pactar una INDEMNIZACIÓN SUPERIOR A LA PERMITIDA LEGALMENTE, que es de un mes de renta por cada año que falte por cumplir del contrato, (los periodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización).
Esto significa desde nuestro punto de vista, que si en el contrato de arrendamiento se hubiese pactado una indemnización superior, sería NULA LA CLÁUSULA por remisión de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (que no ha sido modificado) que viene a establecer la “nulidad de aquellos pactos en contra de los derechos de los arrendatarios reconocidos en las normas del presente Título“. Al ser nula la cláusula se tendría por no puesta y no habría que pagar indemnización.

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Buenas tardes:

En estos casos, dar una respuesta sin conocer cuales son las clausulas concretas del contrato es bastante aventurado. De todas formas y la forma en que interpreto yo lo que nos ha comunicado, estariamos dentro de la indemnización en plazos menores de un año ya que estaría el contrato dentro de la prorroga anual.

Por lo tanto, si es como usted ha comentado me atrevería a decir que podrían darse los requisitos para que pudiera usted exigir la indemnización correspondiente a las 10 mensualidades que le faltarían por percibir siempre de acuerdo al máximo que marca la ley en el art. 11 de la LAU.

No obstante, hay que tener mucho cuidado con la interpretación de la clausula correspondiente, es decir, uno de los requisitos indispensables es que en el contrato de alquiler aparezca reflejado que se pacta una indemnización. Sino aparece recogido que se deba pagar, no tendría usted derecho a ella.

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Hola, buenas tardes.
Se debería estar al clausulado del contrato. Puede ser que no tenga derecho a indemnización alguna si no se especifica en el mismo en vista del tiempo transcurrido y el cumplimiento del plazo de preaviso.
Gracias.

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